1.新《條例》是如何規(guī)定物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和屬地政府職責(zé)的？

    答：第五條  縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

    （一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

    （二）依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準和技術(shù)規(guī)范；

    （三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；

    （四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動； 

    （五）監(jiān)督、管理專項維修資金；

    （六）建立物業(yè)管理誠信檔案制度；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

    縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價格、質(zhì)監(jiān)、人防等部門，應(yīng)當按照各自的職責(zé)，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

    第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責(zé)：

    （一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉；

    （二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；

    （三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；

    （四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

    （五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

    居民委員會、村民委員會應(yīng)當予以協(xié)助和配合。

    第七條 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

    2.新《條例》是如何規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)的？

    答：第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權(quán)利：

    （一）提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

    （二）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

    （三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；

    （四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利，監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

    （五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

    （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

    第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務(wù)：

    （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

    （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

    （三）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

    （四）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用；

    （五）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動;

    （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

    3.新《條例》規(guī)定符合什么條件應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議？如何召開？

    答：第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當向縣級物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

    （一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

    （二）房屋等建筑物面積清冊；

    （三）業(yè)主名冊；

    （四）建筑規(guī)劃總平面圖；

    （五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

    （六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認資料；

    （七）其他有關(guān)的文件資料。

    第十六條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會會議籌備組。籌備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成，人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關(guān)工作。

    符合首次業(yè)主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會會議籌備組。 

    籌備組應(yīng)當自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告。

    首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

    4.新《條例》對業(yè)主委員會委員的條件和業(yè)主委員會的職責(zé)有何規(guī)定？

    答：第二十六條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：

    （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

    （二）具有完全民事行為能力；

    （三）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；

    （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

    （五）身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間；

    （六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。

    第二十七條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

    （一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

    （二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況，報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況；

    （三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

    （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

    （五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

    （六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

    （七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

    （八）調(diào)解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

    （九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

    5.新《條例》規(guī)定新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合什么條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)？

    答：第四十二條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

    （一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；

    （二）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；

    （三）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

    （四）按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè)；

    （五）按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；

    （六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

    （七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

    （八）建筑物及其配套設(shè)施的標志標識完整、清晰；

    （九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第四十三條 對新建住宅物業(yè)，設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當對本條例第四十二條規(guī)定的事項進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位限期整改。

    綜合查驗結(jié)果和整改情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

    第五十一條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

    6.新《條例》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)是如何規(guī)定的？

    答：第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

    （一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

    （二）依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費用；

    （三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

    （四）可以將專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

    （五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

    第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行以下義務(wù)：

    （一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)；

    （二）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費收支情況；

    （三）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

    （四）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；

    （五）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動；

    （六）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

    7.業(yè)主可以以沒有實際入住或房屋空置不交物業(yè)服務(wù)費嗎？

    答：第七十條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)；未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

    前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準。

    8.新《條例》規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有哪些禁止行為？

    答：第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

    （一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

    （二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

    （三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

    （四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

    （五）擅自改變房屋外觀；

    （六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

    （七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

    （八）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

    （九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

    （十）違反規(guī)定停放車輛；

    （十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

    （十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物；

    （十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當依法予以制止或者依法處理。

    第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施的，應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

    9.新《條例》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，是如何規(guī)定的？

    答：第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當公開；業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

    10.新《條例》對應(yīng)急使用維修資金的情況有何規(guī)定？

    答：第八十九條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主同意，并報專項維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請使用：

    （一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

    （二）電梯故障危及人身安全的；

    （三）消防設(shè)施損壞的；

    （四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

    （五）樓體外立面有脫落危險的；

    （六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

    （七）二次供水設(shè)施損壞的；

    （八）其他危及房屋安全的情形。

    應(yīng)急維修費用應(yīng)當向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

    11.新《條例》如何規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣等單位管理責(zé)任的？

    答：第五十五條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

    建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新的責(zé)任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

    老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。

    12.什么是自用設(shè)備？什么是自用部位？什么是共用部位？什么是共用設(shè)施設(shè)備？

    答：“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施；

    “自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等）；

    “共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

    “共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；